Spółdzielnia mieszkaniowa to mieszkańcy bloku lub kamienicy. Czasami jej funkcje przejmuje wspólnota mieszkaniowa. Czym tak naprawdę różnią się te formy prawne? Jakie są obowiązki spółdzielni mieszkaniowej, a jakie wspólnoty?

Definicja spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej

Zarówno spółdzielnia mieszkaniowa, jak i wspólnota mieszkaniowa to grupy właścicieli mieszkań, które zarządzają bieżącymi rozliczeniami czynszów, remontami i rozmaitymi sprawami dotyczącymi eksploatacji lokali. Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot, który ma swoją osobowość prawną. Jest to jakby przedsiębiorstwo, którego działanie nie polega na prowadzeniu działalności gospodarczej i generowaniu zysków. Może jednak uzyskiwać dodatkowe przychody, np. z wynajmu części lokali przedsiębiorcom. Jako podmiot z osobowością prawną spółdzielnia może wystąpić o kredyt przeznaczony między innymi na inwestycje. Działanie spółdzielni regulowane jest przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i prawo spółdzielcze.

W porównaniu do spółdzielni, wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem dużo mniejszym. Obejmuje np. jeden blok lub niewielkie osiedle. Nie posiada osobowości prawnej i nie prowadzi działalności gospodarczej. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel lokalu w danej nieruchomości. Więc dotyczy to przede wszystkim mieszkańców, ale również np. posiadacza tylko garażu na terenie wspólnoty.

Czym się różni spółdzielnia mieszkaniowa od wspólnoty mieszkaniowej?

Spółdzielnia mieszkaniowa ma zarząd i prezesa. Natomiast wspólnota nie posiada takich organów – zarządzają wszyscy mieszkańcy. Niekiedy powołany zostaje zarządca wspólnoty lub zarząd oddany jest profesjonalnej firmie. Nie można natomiast zatrudnić zarządcy jako członka zarządu. Drugą różnicą jest to, że w spółdzielni prawo głosu mają tylko członkowie, czyli osoby, które wpłaciły opłatę członkowską, a we wspólnocie głosować mogą wszyscy mieszkańcy. Po zakupie mieszkania właściciel z automatu staje się członkiem wspólnoty. W przypadku spółdzielni mieszkaniowej nie ma obowiązku bycia jej członkiem.

Zadłużenie spółdzielni mieszkaniowej wpływa na lokatorów. Jeśli spółdzielnia upadnie, to jej dług przechodzi na właścicieli mieszkań. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej nie ma takiego ryzyka.

Regulamin obowiązuje zarówno we wspólnocie, jak i spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku wspólnoty dotyczy on wszystkich członków. Natomiast jeśli chodzi o spółdzielnię, obejmuje on wszystkich mieszkańców zarządzających lokalami na jej terenie. Brak przestrzegania regulaminu, na przykład w kwestii ciszy nocnej, jest podstawą do wezwania policji.

Obowiązki spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej

Podstawowym obowiązkiem spółdzielni mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomościami będącymi w jej władaniu. Są to mieszkania, lokale i domy stanowiące jej mienie lub inne, nie będące jej mieniem nieruchomości, co do których zawarto umowę o zarządzanie. Zarząd spółdzielni musi prowadzić ewidencję przychodów i kosztów oraz rozliczać wpływy i wydatki funduszy remontowych.

Jeśli chodzi o wspólnotę mieszkaniową, to decyzję podejmują wszyscy członkowie. Wspólnie ustalają na przykład wysokość wpłat na fundusz remontowy i razem decydują o wydatkach zebranych środków. Jeśli we wspólnocie brak zgody wśród członków, to powstaje ryzyko zastoju w jej rozwoju.

Prawa członków

Członkowie spółdzielni mieszkaniowej posiadają prawo do:

• Wglądu do dokumentacji sporządzanej przez spółdzielnię, w tym statutu, regulaminu, uchwał i protokołów z obrad i lustracji oraz rocznych sprawozdań finansowych.
• Udziału w walnych zgromadzeniach i zgłaszania projektów uchwał i poprawek.
• Wybierania organów spółdzielni oraz kandydowania w tych wyborach.
• Żądania rozpatrzenia wniosków dotyczących działalności spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia?

Kupując konkretny lokal, z reguły nie ma się wpływu na to, czy będzie on zarządzany przez spółdzielnię czy wspólnotę. Niekiedy jednak pojawia się pomysł, by dany blok wyłączyć ze spółdzielni i ustanowić wspólnotę. Co wybrać – wspólnotę mieszkaniową czy spółdzielnię mieszkaniową?

Spółdzielnie mieszkaniowe zwykle są większe. Dzięki temu nie kontrolują mocno mieszkańców i są w stanie dysponować większym budżetem. Umożliwia to na przykład przeprowadzenie remontu w jednym bloku ze wspólnego funduszu remontowego, w przypadku jakiejś awarii. Jednak wprowadzają z reguły wyższe czynsze, z których pokrywane są między innymi wynagrodzenia wszystkich pracowników i koszt utrzymania administracji. Im więcej lokatorów i lokali, tym więcej dokumentów i potrzebny jest bardziej rozbudowany dział księgowości, co przekłada się na koszty.

Niewielkie rozmiary wspólnoty oznaczają większą decyzyjność dla mieszkańców. Lokatorzy działają na rzecz konkretnego bloku. Warunkiem do sukcesu jest współpraca i porozumienie dotyczące rozliczeń i innych kluczowych kwestii.

Istotna jest również odpowiedzialność za podejmowane decyzje. W przypadku spółdzielni to zarząd decyduje na przykład o remontach lub wyborze dostawców mediów. I bierze na siebie skutki podjętych decyzji. Jeśli chodzi o wspólnotę – decyzje podejmują wszyscy mieszkańcy. Niekorzystna decyzja dla jednego mieszkańca może skłonić do jej blokowania. To duża niedogodność dla jednych, ale też zaleta dla innych.

Przynależność do spółdzielni lub wspólnoty to rzeczywistość milionów osób. W większości przypadków całkowity kontakt między mieszkańcami a zarządem ogranicza się do przesłania rozliczeń czynszowych oraz zrobienia przelewu. Warto jednak znać swoje prawa oraz obowiązki spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej. Dopiero wtedy można w pełni określić, co dla nas konkretnie jest najbardziej korzystne. Poza tym wspólnoty i spółdzielnie różnią się między sobą. Warto sprawdzić w Internecie opinie na temat danego zarządcy lub popytać mieszkańców. To obecni członkowie najlepiej opiszą zalety i wady przynależności do konkretnej wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej.